NRW oder Hessen: Zwei Immobilien mit gleichen Kaufpreisannahmen vergleichen
16.10.2026
Bei gleichem Kaufpreis von 400.000 Euro ergibt sich im Modell aus den Grunderwerbsteuersätzen von Hessen und NRW eine Differenz von 2.000 Euro. Objekt- und weitere Kaufkosten bleiben davon getrennt.
Der faire Vergleich beginnt mit gleichen Annahmen
Wer aus dem Rhein-Sieg-Kreis einen Kauf in Hessen erwägt, stößt bei der Suche nach einem Kaufnebenkosten-Rechner schnell auf einen zentralen Unterschied: die Grunderwerbsteuer. Daraus folgt aber nicht automatisch, dass ein Haus oder eine Wohnung im einen Bundesland insgesamt günstiger ist. Dafür müssten auch die konkreten Kaufpreise und übrigen Kosten verglichen werden. Um allein den Steuereffekt sichtbar zu machen, braucht es zwei identische Beispielobjekte. Wir setzen deshalb in beiden Szenarien denselben Kaufpreis von 400.000 Euro an und lassen alle übrigen Annahmen gleich. Die Rechnung isoliert damit die Landessteuer; sie ist kein Angebotspreis und keine vollständige Kostenaufstellung.
Beispielrechnung mit 400.000 Euro Kaufpreis
Das Verwaltungsportal Hessen nennt einen Satz von 6 Prozent. Für NRW weist das Landesrecht 6,5 Prozent aus; die Änderung gilt für Erwerbsvorgänge ab dem 1. Januar 2015. Bei einem Kauf ist der Kaufpreis die maßgebliche Gegenleistung. Im vereinfachten Modell ergibt sich für Hessen: 400.000 Euro × 6 Prozent = 24.000 Euro. Für NRW lautet die Rechnung: 400.000 Euro × 6,5 Prozent = 26.000 Euro. Die Differenz beträgt 2.000 Euro. Anders ausgedrückt: Der Steuersatz liegt in diesem Vergleich um 0,5 Prozentpunkte auseinander. Das ist die Antwort auf die eng gefasste Frage, wie groß der Steuerunterschied bei identischen Kaufpreisannahmen ist. Die 2.000 Euro sind kein pauschaler Abstand zwischen den tatsächlichen Kaufnebenkosten zweier beliebiger Immobilien.
Was die Modellrechnung nicht abdeckt
Die Rechnung setzt voraus, dass die steuerliche Gegenleistung in beiden Fällen allein dem angenommenen Kaufpreis entspricht. Das Verwaltungsportal Hessen nennt als mögliches zusätzliches Element zum Beispiel die Übernahme von Belastungen. Für einen realen Vertrag muss die Bemessungsgrundlage daher anhand der konkreten Vereinbarungen geprüft werden; die einfache Multiplikation ersetzt keine steuerliche Einzelfallprüfung. Auch sollte die Grunderwerbsteuer nicht mit allen Erwerbskosten gleichgesetzt werden. Die Beispielrechnungen von Notar.de grenzen ihre notariellen Gebühren ausdrücklich von Verkehrssteuern ab. Wer einen Rechner nutzt, sollte daher prüfen, ob er nur die Steuer berechnet oder weitere Posten einbezieht, und welche Eingaben die Berechnung voraussetzt.
Notar, Grundbuch, Provision: separat vergleichen
Notarkosten sind nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz bundesweit einheitlich geregelt. Der unterschiedliche Grunderwerbsteuersatz macht die gesetzlich geregelten Notargebühren also nicht zu einer zusätzlichen NRW- oder Hessen-Steuer. Die tatsächliche Rechnung hängt dennoch vom konkreten Vorgang ab; Notar.de weist etwa auf mögliche abweichende Auslagen im Einzelfall hin. Auch Grundbuchkosten oder zusätzliche Tätigkeiten gehören nicht in die isolierte Steuerdifferenz. Eine mögliche Maklerprovision sollte ebenfalls als eigener Posten in den Vergleich. Sie ist keine Grunderwerbsteuer und lässt sich nicht aus den beiden Steuersätzen ableiten. Gleiches gilt für Objektzustand, Ausstattung, notwendige Arbeiten und den konkret verhandelten Kaufpreis. Diese Größen können beim Vergleich zweier Angebote auseinanderliegen, obwohl der steuerliche Satz ausschließlich von der Lage des Grundstücks abhängt.
So wird aus dem Rechner ein sinnvoller Szenariovergleich
Für eine belastbare Gegenüberstellung lassen sich drei Durchgänge bilden. Erstens: gleicher Kaufpreis in beiden Ländern, nur den Steuersatz austauschen – so entsteht die reine Steuerdifferenz des Modells. Zweitens: für jedes konkrete Objekt den tatsächlichen Kaufpreis einsetzen und prüfen, ob weitere Bestandteile zur Gegenleistung zählen. Drittens: Notar- und Grundbuchkosten, Provision sowie objektbezogene Ausgaben einzeln ergänzen. So bleibt nachvollziehbar, welche Abweichung aus dem Landessteuersatz stammt und welche auf Preis, Vertrag oder Immobilie zurückgeht. Für die Beispielannahme von 400.000 Euro sind es 2.000 Euro Grunderwerbsteuer mehr im NRW-Szenario. Ob ein bestimmtes Angebot aus Hessen oder NRW am Ende das bessere Gesamtpaket ist, beantwortet diese Rechnung bewusst nicht.